Subsidio a la tasa de interés hipotecaria. Mecanismos de subsidio a la vivienda

En general, los gobiernos necesitan que sea relativamente fácil comprar una vivienda, porque sabemos que la mayoría de las personas no tiene los recursos suficientes para comprar una por sí solos. El crédito es el camino, es decir, alguien debe prestarles el dinero a quienes quieren comprar una vivienda, y no pueden. Es el gobierno quien debe conseguir quién otorgará ese dinero. Estamos ante la necesidad de una política.

Además, como es el Estado generalmente quien busca activamente quién financiará la operación, un agente importantísimo del mercado, buscará condiciones generosas. V. gr. un crédito a 30 años con tipos de intereses fijos y no muy por encima de los bonos del tesoro a 10 años.

Hay varias formas de lograr esto. Podríamos permitir que el gobierno, que tiene mucho dinero, preste directamente con precios subsidiados; pero esto no suele ser plausible, porque el Estado no suele ser bueno realizando estas operaciones, que son bastante complejas, a diferencia de los bancos.

Una segunda opción es que los bancos presten el dinero, pero el Estado garantiza ese préstamo si cumple determinados requisitos, de manera que en el incumplimiento de la obligación el banco igual recibirá el pago. En esta segunda opción son los bancos los encargados de toda la operación, porque tienen sucursales, atención al cliente, los datos, tecnología, algoritmos, recogen el pago, conocen el mercado inmobiliario, verifican al cliente, los requisitos, etc., para luego realizar el cobro. Además, este segundo mecanismo, suele considerar un pago al Estado por proporcionar la garantía, si las cosas andan bien. Y, en cambio, si las cosas salen mal, el banco no tiene el riesgo crediticio. Incumpliendo el prestatario, es el Estado quien paga. Al ser seguro, es bastante alta la probabilidad que las tasas sean bajas, en comparación al mercado.

Una tercera opción, es que la garantía la realice un tercero, como una compañía de garantía hipotecaria o un Fondo de garantía constituido al efecto. Estos entes garantizan las operaciones, a cambio de una modesta comisión por parte de los bancos por asegurar la operación. Si el prestatario no paga, estos entes se hacen cargo. Generalmente estos entes, por otro lado, son públicos o, al menos, son garantizados por el Estado, con una buena capitalización y tiene dinero para cubrir impagos. Suele regularse, para que sea segura y no pierda capitalización, de manera que el mercado bancario confíe en ellas. Digamos, no es una garantía gubernamental, pero al menos suelen tener buena calificación si emiten deuda. Pero, nuevamente, no es el gobierno garantizando, sino tiene solo su aprobación.

En EE. UU. se escogió la tercero en gran medida, con Fannie Mae y Freddie Mac. El mecanismo consiste en adquirir hipotecas en el mercado secundario, si cumplen sus requisitos, que mantendrán en sus balances, a cambio de entregar valores respaldados por hipotecas a los bancos. La garantía acá consiste en que Fannie Mae y Freddie Mac garantiza esto último (valores respaldados por hipotecas), de manera que indirectamente financia las hipotecas otorgadas por los bancos. En simple, los bancos entregan hipotecas arriesgadas a sus clientes (target del subsidio) y recuperan valores respaldados por hipotecas sin riesgo (respaldadas por Fannie Mae y Freddie Mac). Y, a cambio de esto, los bancos pagan una comisión de garantía.

Lo más interesante de este mecanismo, por último, es que son empresas que cotizan (o cotizaban en su momento), de manera que el mercado podía aportar vía capital al subsidio. No solo los bancos, sino todo inversionistas que le pareciera atractiva la inversión, podían participar.

En Chile existe algo muy similar, pero, digamos, algo menos sofisticado. Es el Fogaes (Fondo de garantía especiales), que no utiliza un mercado secundario, sino que simplemente otorga un garantía a personas que cumplan los requisitos de cada “programa”. No es el espacio para analizar detenidamente este mecanismo, pero es intrigante cómo se puede desaprovechar el mercado de bonos y la securitización, especialmente en un país donde los inmuebles son sumamente valiosos. Esto, pues el mecanismo escogido es una licitación, no el mercado en general, de manera que rigidiza para cada programa o licitación la participación en el beneficio por parte del mercado (inversionistas). En cambio, cuando utilizamos el mercado, en forma de valores, abrimos la opción a los agentes a satisfacer en cualquier momento esta línea de financiamiento o garantía. La flexibilidad es un inicio para debatir sobre este mecanismo. De alguna manera, en lugar de valores (un activo por esencia fácil de transar), se escogió contratos -entre el Fondo y los agentes del mercado- (un activo por esencia difícil de transar), restando toda flexibilidad, liquidez y búsqueda de precio.

Pero en Chile ahora al parecer se consolidará otro novedoso mecanismo. Nos referimos a un subsidio a la tasa hipotecaria. Este beneficio sigue la línea de ahondar contractualmente el subsidio. En términos simples, el Estado (no un intermediario) subsidia 60 pb sobre la tasa de interés de créditos hipotecarios. La estructura del mecanismo, determinado en sus detalles por reglamentos del Ministerio de Hacienda, se basa en una tasa de referencia sobre las cuales se realiza el descuento.

En este subsidio a la tasa sigue siendo la institución financiera quien finalmente determina el beneficio, solo que ahora debe negociar e interactuar directamente con el Estado. El pago que desembolsa el Estado se hace a la institución financiera que otorga el crédito beneficiado. Y, de alguna manera, se desafecta el crédito propiamente tal, del beneficio, pues la ley recalca que el beneficio es al crédito ya plausible de entregarse.

Este mecanismo comienza con la llamada Tasa de interés de referencia, esto es, el valor máximo que puede tener la tasa de interés de un crédito hipotecario, antes de la aplicación del subsidio, para acceder a éste beneficio. Además, es un mecanismo que solo permite operaciones del mercado primario de viviendas. Y el beneficio debe ser traspasado íntegramente al cliente.

Nuevamente, las instituciones que otorgan los créditos, para poder ofrecer este beneficio, deben entrar en licitaciones, u otro mecanismos de asignación, que realiza el Estado. De hecho, es la misma licitación del Fogaes.

Luego, las condiciones entre la institución y su cliente pueden cambiar, pero para efectos del subsidio, dichas modificaciones no alteraren ni el cálculo ni el plazo de vigencia del beneficio, los cuales se determinarán siempre sobre la base de las condiciones originalmente pactadas. Lo mismo para efectos del pago del subsidio. Con todo, en el caso del refinanciamiento o portabilidad financiera, se reputa terminado el beneficio.

A las instituciones se le paga al año siguiente de materializado el subsidio, año a año. Y su pago se condiciona al cumplimiento de la normativa, por lo que, si se incumple, la institución no podrá exigir el pago.

El instrumento que contenga la operación de crédito incluye (i) una cláusula que indique expresamente la tasa de interés sin aplicar el subsidio, denominada tasa de interés sin subsidio; y (ii) una cláusula que señale la tasa de interés que pagará el deudor, una vez aplicado el subsidio, la que se identificará como tasa de interés subsidiada.

Para que una institución financiera pueda aplicar el subsidio en una operación de crédito hipotecario, la tasa de interés sin subsidio no podrá ser mayor a la Tasa de Interés de Referencia del mes de aprobación comercial del crédito. Esta tasa de referencia se determina por el Ministerio de Hacienda (cálculo que incluye las tasa del bono del tesoro chileno a 10 años; el spread que refleja el riesgo de crédito, costo de capital y operacional; y el spread financiero que es variable, conforme al movimiento de los bonos bancarios. Busca replicar el diferencial entre la tasa de la institución y la tasa bancaria).

Cabe tener presente que la tasa del crédito del cliente debe ser una tasa fija. Y la tasa de referencia no puede sobrepasar a la TMC.

El monto anual del subsidio que corresponde a cada institución, se determina y se paga por el Estado, conforme a la tasa de interés subsidiaria. En caso de que exista diferencia entre el Estado y la institución financiera, corresponde impugnar administrativamente el cálculo.

Es muy interesante que se escoja fortalecer un mecanismo contractual, sobre un mecanismo basados en valores. Profundizar una lógica contractual es más seguro, escéptica del mercado, pero cuyo menor riesgo trae consigo menor flexibilidad. Recordemos que el fin de esto es buscar financiamiento de terceros, no el subsidio en sí. El Estado debería buscar al agente, y las condiciones, no financiar el activo propiamente tal.

Los mercados requerirían un poco de incentivos para entrar al negocio inmobiliario, especialmente en mercados donde la oferta es muchísimo